Desde hace más de doce años la política de vivienda de interés social ha sido exitosa en Colombia. Sin hacer demasiada bulla, múltiples actores se han articulado para generar bienestar con vivienda propia a millones de hogares colombianos.

Colombia es privilegiado en la región por tener coordinado este andamiaje que resulta en dar vivienda nueva a más de 500.000 colombianos al año y generar más de COP 14 billones en trabajo a sus empleados y proveedores.

Con este esquema, el país vendió diez veces más viviendas de interés social que Chile, México o Perú en el semestre pasado (información TINSA).

El primer actor es el sistema financiero y sus créditos hipotecarios de largo plazo, con toda la configuración de los mercados de capital que permiten fondearlos.

Han logrado ofrecer al mercado una financiación que ha hecho asequible la compra de vivienda con ingresos familiares desde dos salarios mínimos a una gran porción de la población colombiana.

El segundo actor es el sector público. El gobierno central ha impulsado las ventas de vivienda de interés social con subsidios al comprador de alrededor del 15 % del valor de la vivienda, exenciones de impuesto de renta a todos aquellos que aporten recursos o trabajo al desarrollo de los proyectos y devolución del IVA de materiales hasta el 4% del valor de venta de las viviendas.

No es de despreciar el rol de la regulación urbanística que ha permitido tener un marco legal relativamente claro con respecto a lo que se puede construir y el suministro de servicios públicos.

Claro es que el trajín de los desarrolladores de vivienda, con respecto a habilitar un proyecto no es del todo fácil, a pesar del marco normativo urbanístico. Sigue sintiéndose en el sector la naturaleza de la clase política que, con el fin de beneficiarse, frecuentemente interpreta sus obligaciones de manera particular.

El tercer actor es el sector privado que tiene el gran aporte de contribuir con el principio de competencia entre desarrolladores con el fin de ofrecer la mejor solución a los colombianos. Es clave el desarrollador porque tiene que esforzarse en construir la combinación apropiada de metraje, acabados, ubicación, áreas comunes y precio para que sus soluciones de vivienda se vendan y le den más por cada peso invertido al comprador.

Sin embargo, los cambios en la situación macroeconómica colombiana y mundial hacen necesario ciertos ajustes inevitables en la política de vivienda.

Estos ajustes deben ser graduales e incrementales para no destrozar con la imaginación una estructura fluida que ha dado excelentes resultados para el país. En otras palabras, no se puede matar la gallina que ha permitido dar un hogar digno a millones de colombianos.

El primer factor importante es el incremento de las tasas de interés, que a pesar de hacerse sentir en los presupuestos de constructores y por lo tanto en los precios de venta de los inmuebles, impactan con mayor fuerza la capacidad de pago de los compradores.

El incremento de las tasas de interés, al nivel en que están, está haciendo que los colombianos tengan que pagar cuotas alrededor de un 50 % más altas para comprar vivienda que antes de la pandemia, lo cual golpeará significativamente la construcción y venta de soluciones de vivienda.

La solución más obvia a este problema ya fue aplicada por el gobierno a viviendas de mayor valor, por medio de ayudas del gobierno a la banca comercial como el FRECH, que permitan ofrecer menores tasas de interés en los créditos hipotecarios de largo plazo. Mantener la capacidad de pago de los compradores en este sector generador de empleo debe ser una prioridad para el gobierno entrante.

El segundo cambio macroeconómico de importancia tiene que ver con la inflación y la devaluación. Insumos como el acero utilizado en construcción, así como la ventanería y los cables, tienen precios correlacionados con el dólar. La devaluación del peso y el incremento del salario mínimo han generado un incremento desproporcionado de los costos, que los desarrolladores privados han absorbido en el pasado y, que seguramente ajustarán en el futuro ofreciendo menor metraje en las soluciones de VIS para mantenerse por debajo del tope de precio.

Este impacto, aunque importante en la rentabilidad de los desarrolladores, será mitigado por los mecanismos de competencia y mercado, que ajustarán la oferta a las nuevas realidades económicas.

Magnánimo sería que el nuevo gobierno preserve en el sector de la construcción un esquema que funciona muy bien y que es admirado a nivel internacional. Si el nuevo gobierno realmente quiere impulsar que los colombianos sigan teniendo acceso a vivienda digna debe buscar soluciones en el corto plazo que disminuyan el costo del endeudamiento con subsidios como el FRECH. En el largo plazo, la única solución es llevar a la baja las tasas de interés, por medio de una política monetaria y un gasto público responsable.

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