El suelo residencial muestra un gran dinamismo en 2022, pero el nivel de oferta de obra nueva es insuficiente para cubrir la demanda

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del ‘Tiempo Urbanístico’, un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición del informe actualiza los datos que se publicaron en diciembre de 2021, ofreciendo así una radiografía reciente de cómo está el sector en este primer semestre del ejercicio.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. A su vez, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona de España. De esta forma, es posible establecer una relación entre las tres variables —suelo, vivienda nueva y costes de construcción— y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto “tipo” de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Además, se incorpora información sobre las principales incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda condicionar a la misma.

Ocho claves sobre la situación actual del mercado del suelo en el territorio nacional.

La edición de julio de 2022 del Mapa del ‘Tiempo Urbanístico’ que elabora Sociedad de Tasación apunta ocho claves que hay que tener en cuenta sobre la situación actual del mercado del suelo en el ámbito nacional:

1. España registra un gran dinamismo en el ámbito residencial dentro de la mayoría de los submercados, tanto en términos de actividad y de precios, como en ambas tipologías de vivienda: obra nueva y segunda mano, así como en rehabilitación de viviendas.

2. Los núcleos urbanos de tamaño medio y las capitales de provincia, así como sus alrededores, siguen registrando un mejor comportamiento que aquellos municipios de menor tamaño, dónde la dinámica es más pausada, con incrementos de precio de vivienda menos acusados.

3.En términos generales, los niveles de oferta de obra nueva continúan siendo insuficientes para cubrir la demanda actual. Esto está provocando subidas de precio generalizadas, principalmente en obra nueva, pero indirectamente también en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta evidente de stock disponible. Es un hecho especialmente relevante en Madrid y Barcelona.

4. El escenario actual de incertidumbre macroeconómica podría estar actuando como estímulo de la demanda, que recurre a la vivienda como inversión alternativa, o incluso como motivación de peso para adelantar sus decisiones de compra.

5. El escenario actual de actividad inmobiliaria acelerada tenderá a suavizarse durante la segunda mitad de año: mientras que por el lado de la oferta, el incremento de los costes de construcción de hasta doble dígito supone una amenaza en el inicio de nuevas promociones; en el caso de la demanda vendría determinado por una pérdida de poder adquisitivo de los compradores como consecuencia del aumento del coste de la financiación -tras la subida de tipos por parte de las entidades financieras- y unos niveles de inflación en máximos.

6.En el ámbito de los usos alternativos, el segmento industrial logístico cada vez cobra mayor importancia. El inversor y el promotor han incrementado su interés por la compra de suelo en las principales vías de acceso, especialmente en aquellas zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos en precios.

7. En cambio, en el sector terciario -oficinas y comercial-, si bien se observan signos de reactivación en zonas prime -en especial si se trata de activos de calidad-, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida.

8. Por último, la recuperación del sector turístico hasta niveles similares a los previos a la pandemia permite al segmento hotelero recobrar su atractivo, promoviendo la inversión y el reposicionamiento de activos, principalmente ubicados en zonas de costa y las islas.

Málaga mantiene una gran actividad inmobiliaria y el coliving gana fuerza.

El Mapa del ‘Tiempo Urbanístico’ muestra un comportamiento del mercado del suelo con algunas diferencias en función de las provincias andaluzas.

Tras Madrid ciudad o Barcelona, Málaga provincia es uno de los destinos de mayor actividad inmobiliaria de España. Tanto la capital como zonas adyacentes y costa registran incrementos en transacciones y precios fuertemente acelerados, con atracción inversora. Existe un interés creciente por la vivienda, tanto en ciudadanos nacionales como extranjeros, que incluso trasladan su residencia tanto a Málaga ciudad como a la zona de la Costa del Sol, con motivo de las buenas comunicaciones y la calidad de vida que ofrece.

El aumento de los precios de la vivienda en Málaga capital, en torno al 8% interanual, y las tensiones de mercado derivadas están generando un trasvase de población importante hacia las áreas metropolitanas del extrarradio, como La Trinidad, El Perchel o el Distrito Z -dónde destaca un mercado de suelo especialmente dinámico y nuevas promociones de obra nueva en curso-.

La situación en la Costa del Sol continúa sólida, con gran dinamismo en promociones de obra nueva y precios al alza.

En cuanto al tipo de viviendas ofertadas, destaca la presencia de nuevos proyectos inmobiliarios de lujo, con altas calidades, diseño y sostenibles, destinados a un perfil de comprador de elevado poder adquisitivo. Estas características empiezan a ser evidentes tanto en vivienda unifamiliar como plurifamiliar y no solo quedan reducidas a la Costa del Sol, sino que empiezan a aflorar también en Málaga capital.

Otro segmento que empieza a ganar fuerza en Málaga capital es el coliving. Se detecta un creciente interés en la promoción de viviendas o edificios destinados al alquiler, con algunos proyectos ya en fase de construcción y comercialización, como en el caso del Distrito Zeta, dónde además se están produciendo nuevas adquisiciones de suelo dirigidas a este uso.

En Almería, se observa una fuerte dinámica en el mercado residencial, en especial en lo que concierne a la primera residencia. No obstante, dicho dinamismo se aprecia particularmente en municipios costeros como Almería (en Vega de Acá), Roquetas (en Las Salinas, Aguadulce), Vera y El Ejido (en Almerimar). No así tanto en las zonas de interior, dónde prima la estabilidad. Esto estaría provocando aumentos acelerados de precios tanto en vivienda habitual como vivienda de uso vacacional o segunda residencia.

En el caso de la obra nueva, se empieza a detectar cierta desaceleración en el inicio de nuevas promociones debido al incesante incremento de los costes, que registran subidas de doble dígito y dificulta el cierre de precios de las constructoras locales.

Por su parte, en Córdoba se detectan nuevas promociones de obra nueva de calidad, motivadas por una demanda cada vez más exigente, que está incentivando el inicio de nuevas promociones exclusivas. El delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación, José Manuel Sánchez Madrona, añade que “otra área de peso y dónde empieza a detectarse una elevada actividad promotora y comercial es la zona de Arrufaza”. “Con la comercialización del suelo ya activada, son varias las promotoras, locales y de actuación nacional, las que tienen previsto comenzar en los próximos meses el desarrollo de nuevas promociones, ampliando, por el momento, la oferta en la zona en más de 300 viviendas”, apunta José Manuel Sánchez.

En Huelva, se observa un gran dinamismo en el mercado residencial en la capital, mientras el interior permanece prácticamente estanco, con escasa o nula actividad en cuanto a promociones de obra nueva. “Los acelerados ritmos de ventas en la capital no solo están provocando ligeros incrementos en precios, sino que prácticamente la totalidad de la oferta tiene a venderse en la fase de construcción”, explica el delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación.

El Mapa del ‘Tiempo Urbanístico’ detecta inicios de promociones de tamaño superiores a las habituales (entre 50 y 80 unidades por promoción).

En cuanto a usos alternativos, destaca un sector turístico plenamente recuperado, con su consecuente impacto en la subida de precios de la oferta turística.

En la provincia de Cádiz, al igual que en el caso de Huelva, destaca por ser un sector turístico plenamente recuperado, con niveles de atracción, en especial de un perfil de turista nacional, idénticos o superiores a los previos a la pandemia.

El delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación apunta que “este factor estaría motivando un elevado número de transacciones en la zona (capital y costa), con el consecuente aumento de precios de vivienda”. “Se trataría, en su gran mayoría, de viviendas de uso estacional y preferentemente de segunda mano, dado que la obra nueva es prácticamente escasa ante la ausencia de suelo finalista”, agrega José Manuel Sánchez.

En Jaén, hay una escasa actividad en el conjunto del mercado residencial, a excepción de los núcleos urbanos de mayor tamaño, dónde la obra nueva que predomina se limita a la autopromoción y a determinadas obras de rehabilitación que, además, con la anulación del Plan General de Jaén, obliga a los promotores a recurrir al anterior, actualmente vigente.

Al igual que en la mayoría de las provincias españolas, el incremento de los costes de construcción, que registran subidas interanuales del 25%, está dificultando el desarrollo y la puesta en marcha de nuevas promociones de obra nueva.

En Granada, se observa una situación similar, en dónde los costes de construcción, fuertemente influenciados por el precio de las materias primas (como el hierro o el acero), están suponiendo incrementos en el coste de obra difícilmente asumibles por las constructoras, hasta alcanzar en el caso de la cimentación y estructura porcentajes en torno al 40% del total del coste de la ejecución de obra.

Pese a ello se detecta un mercado actual muy dinámico, propiciando subidas de precios de venta, tanto en obra nueva como en segunda mano, en la capital o núcleos importantes. En el interior, la situación de mercado difiere bastante, imposibilitando asumir el aumento de los costes de construcción por parte de las promotoras.

En Sevilla, el Mapa del Tiempo Urbanístico detecta un gran dinamismo en la capital, como consecuencia de una evidente falta de obra nueva. José Manuel Sánchez explica que “los incrementos del precio de materias primas y costes de construcción superiores al 10% interanual, evidencian una tendencia prudente a la hora de comenzar nuevas promociones”. “Si bien todavía se detecta actividad por parte de grandes promotoras en Sevilla capital, lo que ampliará sensiblemente la oferta de obra nueva en los próximos meses, se prevé un estancamiento en el inicio de nuevas promociones, lo que probablemente lleve aparejados incrementos en precios de venta”, argumenta el delegado general de Andalucía Centro de Sociedad de Tasación.

En lo que a otros usos se refiere, en el sector turístico prevalece una fuerte dinámica de construcción o reconversión de hoteles de alto standing con el objetivo de atraer un turismo de calidad.

Por la parte del terciario, el sector de oficinas continúa sensiblemente paralizado, si bien se reactiva la demanda en ciertas áreas de la capital (Nervión, Los Remedios), en algunas zonas periféricas todavía prevalece un stock considerable (más remarcable en el caso de Sevilla este).

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